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隨著土地使用制度改革的深化及相關(guān)法律法規(guī)的健全，我國(guó)的土地權(quán)利體系不斷完善，土地評(píng)價(jià)需求更加多樣化;同時(shí)，土地評(píng)價(jià)技術(shù)手段大幅提升，信息化工具的應(yīng)用迅速普及，這些都對(duì)土地分等定級(jí)與地價(jià)評(píng)估技術(shù)提出了新的要求。
歷經(jīng)數(shù)年時(shí)間，已執(zhí)行十余年的《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱兩《規(guī)程》)現(xiàn)已修訂完畢，正式對(duì)外公布。兩《規(guī)程》修訂的總體思路是什么?修訂的要點(diǎn)有哪些?會(huì)對(duì)未來(lái)的土地資源管理工作產(chǎn)生怎樣的影響?
兩《規(guī)程》修訂的大背景是怎樣的?
2001年發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》是我國(guó)土地管理領(lǐng)域的第一批國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。十余年間，以土地估價(jià)師為核心的專業(yè)隊(duì)伍按照這兩部規(guī)程的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)開展了我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地分等、定級(jí)及價(jià)格評(píng)估等大量專業(yè)技術(shù)工作。可以說(shuō)，兩《規(guī)程》為建立我國(guó)土地的“等—級(jí)—價(jià)”體系、顯化土地資產(chǎn)、規(guī)范土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用發(fā)揮了重要的技術(shù)引導(dǎo)和保障作用。
然而，近年來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展，土地市場(chǎng)及土地評(píng)價(jià)與管理領(lǐng)域出現(xiàn)了新的變化和需求：2007年《物權(quán)法》出臺(tái);2008年黨的十七屆三中全會(huì)《決定》提出了土地管理改革的新方向;2011年1月，《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》正式實(shí)施;《土地管理法》修改納入日程，征地制度等多項(xiàng)土地領(lǐng)域的重大改革及配套文件正在醞釀之中。
在這樣的大背景下，本輪規(guī)程修訂定位于謹(jǐn)慎調(diào)整，立足于反映成熟技術(shù)和方法，并與已明確的改革方向主動(dòng)銜接，秉承的是堅(jiān)持繼承性、適用性、先進(jìn)性、統(tǒng)一性的基本原則，以2001版《規(guī)程》的框架為基礎(chǔ)，立足當(dāng)前土地分等定級(jí)及估價(jià)技術(shù)的普遍水平，倡導(dǎo)使用先進(jìn)技術(shù)手段，彌補(bǔ)原規(guī)程在長(zhǎng)期使用中發(fā)現(xiàn)的不足，注重與現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策及其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，順應(yīng)可預(yù)期的發(fā)展方向。
2010年，在國(guó)土資源部土地利用司的直接指導(dǎo)下，由中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院牽頭，集合原規(guī)程起草者與現(xiàn)活躍在土地評(píng)價(jià)管理領(lǐng)域的專家、專業(yè)人士，成立了《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》修訂起草組，以公益性行業(yè)科研專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)為支撐，兩《規(guī)程》修訂工作正式啟動(dòng)。2013年1月17日，兩《規(guī)程》修訂稿正式通過(guò)國(guó)土資源標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)審查。2014年7月，國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)正式批準(zhǔn)新規(guī)程實(shí)施。
兩《規(guī)程》修訂從預(yù)研到正式發(fā)布，前后歷時(shí)3年半。其間，起草組組織了3輪全國(guó)范圍的意見(jiàn)征詢工作，來(lái)自各級(jí)土地管理部門、土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)及高校、研究院所的百余名專家貢獻(xiàn)了近800條修改意見(jiàn)�？梢哉f(shuō)，土地估價(jià)全行業(yè)都為兩《規(guī)程》的修訂貢獻(xiàn)了力量。
修訂內(nèi)容有哪些要點(diǎn)需要把握?
一是基本概念的修訂或確立。此類修訂表面上看僅是術(shù)語(yǔ)或定義的文字表達(dá)調(diào)整，但其實(shí)質(zhì)或是關(guān)乎對(duì)某事物認(rèn)知、理解的廣度和深度，或是與相關(guān)工作的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、管理布局相銜接。
例如，新修訂的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)“地價(jià)”的定義進(jìn)行了較大調(diào)整，不再僅限于“未來(lái)收益的現(xiàn)值”這一視角，而強(qiáng)調(diào)了“在市場(chǎng)條件下形成的土地權(quán)利價(jià)格”，特別提出了包括在“公開市場(chǎng)條件下形成的客觀合理價(jià)格和在特定市場(chǎng)條件下形成的市場(chǎng)關(guān)聯(lián)各方可接受的價(jià)格”。這一定義，使評(píng)估領(lǐng)域的“地價(jià)內(nèi)涵”有所擴(kuò)大，更適于反映市場(chǎng)中的價(jià)格多樣性，滿足市場(chǎng)的特殊需求;同時(shí)，為了與《物權(quán)法》提出的建設(shè)用地使用權(quán)的立體設(shè)置相銜接，增加了“其空間內(nèi)涵包括地表及地上、地下的一定范圍，也可依據(jù)權(quán)屬劃分，單獨(dú)界定為地下空間使用權(quán)或空中使用權(quán)價(jià)格”的表述，從而使價(jià)格與權(quán)利的設(shè)置相對(duì)應(yīng)。
再如，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中增加了“公示地價(jià)”、“課稅地價(jià)”“公示地價(jià)系數(shù)修正法”等術(shù)語(yǔ)，其目的在于與完善我國(guó)地價(jià)管理體系，逐步建立地價(jià)公示制度等工作布局提前做好技術(shù)銜接。
二是技術(shù)途徑、方法或具體技術(shù)環(huán)節(jié)要點(diǎn)的調(diào)整。
此類調(diào)整是本輪修訂的重點(diǎn)，調(diào)整后的內(nèi)容要么是業(yè)內(nèi)人士在多年實(shí)踐中總結(jié)提煉形成的共識(shí)，已有大量實(shí)踐操作基礎(chǔ)，要么是與現(xiàn)實(shí)情況存在一定沖突，亟須明確提出或突破原有束縛，便于促進(jìn)工作更加科學(xué)合理地開展，還有一類就是信息化手段帶來(lái)的相應(yīng)技術(shù)改進(jìn)。
在《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》中，分等因素中增加了軌道交通(城鐵、地鐵)、供電狀況、建設(shè)用地占用行政區(qū)域面積比例等;定級(jí)因素因子中則增加了近年各地已普遍使用的反映“景觀條件優(yōu)劣度”的相關(guān)內(nèi)容。關(guān)于定級(jí)工作的開展，提出了“設(shè)立城市新區(qū)或各類開發(fā)區(qū)，成片土地或大面積開發(fā)之前，應(yīng)參照本規(guī)程開展規(guī)劃定級(jí)”，使定級(jí)評(píng)價(jià)成果成為新區(qū)土地開發(fā)工作必要的技術(shù)參考。關(guān)于定級(jí)單元的劃分及作用分值的衰減計(jì)算等，均考慮了與計(jì)算機(jī)系統(tǒng)工具使用的靈活性、高效性相銜接。
修訂后的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》確立了宗地地價(jià)評(píng)估和區(qū)域性地價(jià)評(píng)估兩種技術(shù)思路構(gòu)成的技術(shù)體系;調(diào)整了市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本法等常用估價(jià)方法中部分參數(shù)的確定要求;提出了標(biāo)地定地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用思路;細(xì)化了基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用范圍、更新頻度及利用地價(jià)指數(shù)更新的相關(guān)要求。針對(duì)部分地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)陳舊，失去了市場(chǎng)表征性的情況，估價(jià)規(guī)程明確提出了基準(zhǔn)地價(jià)更新的時(shí)間要求，即“更新頻率不得低于每3年一次,每隔6年應(yīng)進(jìn)行一次全面更新”，并相應(yīng)地將基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用范圍限制在“政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)，具有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的區(qū)域，且涉及國(guó)有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時(shí);所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)具有現(xiàn)勢(shì)性，待估宗地的估價(jià)期日距基準(zhǔn)地價(jià)的期日一般不超過(guò)3年”。
估價(jià)規(guī)程還重新梳理了“不同用途土地價(jià)格評(píng)估”和“不同權(quán)利土地價(jià)格評(píng)估”兩部分內(nèi)容，其中對(duì)涉及“公共管理與公共服務(wù)和交通運(yùn)輸用地”、“建設(shè)用地空間權(quán)利”的評(píng)估提出了初步指導(dǎo)性思路。特別值得關(guān)注的是，為適應(yīng)各類土地資源、權(quán)利市場(chǎng)化配置的改革方向，本次修訂本著客觀的態(tài)度，對(duì)特殊用途和特殊權(quán)利的地價(jià)評(píng)估調(diào)整了“必須使用兩種方法”的要求，提出了“評(píng)估相對(duì)完整或無(wú)特殊限制的土地權(quán)利價(jià)格，應(yīng)選擇兩種以上評(píng)估方法，評(píng)估劃撥土地使用權(quán)、地役權(quán)、單獨(dú)設(shè)立的地下或空中土地使用權(quán)等不完整或嚴(yán)格受限的土地權(quán)利價(jià)格，在省級(jí)以上行業(yè)協(xié)會(huì)組織專家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要評(píng)估方法，并應(yīng)在報(bào)告中充分披露，附具專家論證材料�！睆亩瓤紤]市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)特征，承認(rèn)對(duì)特殊權(quán)利和特殊用途土地評(píng)估時(shí)，“一種方法”的合理性，又嚴(yán)格限定了約束條件，避免任意擴(kuò)大化。
三是用詞的規(guī)范化修訂。
這里主要體現(xiàn)了與相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中關(guān)于特定稱謂的一致性表達(dá)。例如：將土地“征用”重新界定為“征收”和“征用”;“房地產(chǎn)”改為“不動(dòng)產(chǎn)”;“商業(yè)用地”、“居住用地”分別統(tǒng)一到《土地利用現(xiàn)狀分類》標(biāo)準(zhǔn)中的“商服用地”、“住宅用地”;將“城市非農(nóng)人口”改為“城鎮(zhèn)常住人口”等。
四是整體結(jié)構(gòu)框架的優(yōu)化。
一方面，按照“GB/T1.1”的通用規(guī)則，組織兩《規(guī)程》的框架結(jié)構(gòu)，使之在形式上嚴(yán)格滿足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的寫作要求;另一方面，根據(jù)需要和技術(shù)工作特點(diǎn)，對(duì)原有內(nèi)容進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化和重新編排，使之更利于突出重點(diǎn)和流暢表達(dá)。例如，將原作為規(guī)程附件的“名詞解釋”進(jìn)行內(nèi)容調(diào)整后，編入“術(shù)語(yǔ)和定義”，成為規(guī)程的重要章節(jié)，在開篇部分對(duì)全文涉及的重要概念予以明確，有利于正確解讀規(guī)程內(nèi)容，避免出現(xiàn)歧義。在估價(jià)規(guī)程中，將“估價(jià)原則”從原《規(guī)程》第四章“估價(jià)原則及價(jià)格影響因素”中提出，納入第四章“總則”部分;同時(shí)，將“價(jià)格影響因素”單獨(dú)列為第五章，突出其重要性。
新標(biāo)準(zhǔn)在應(yīng)用中的預(yù)期效果如何?
新標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)容、技術(shù)與程序要求等方面與時(shí)俱進(jìn)，充分考慮了當(dāng)前土地市場(chǎng)發(fā)育狀況及各地的技術(shù)發(fā)展水平，能夠更好地解決城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)估價(jià)中的部分重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題;同時(shí)，又與近年出臺(tái)的法律政策相一致，解決了當(dāng)前估價(jià)中遇到的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與法律政策脫節(jié)的問(wèn)題;此外，新標(biāo)準(zhǔn)與相關(guān)領(lǐng)域已明確的改革方向相銜接，具有一定的前瞻性，有利于其在今后較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持穩(wěn)定、適用，切實(shí)指導(dǎo)土地估價(jià)工作。
當(dāng)然，標(biāo)準(zhǔn)通常定位于成熟技術(shù)的表達(dá)，考慮全國(guó)推廣的適用性，對(duì)于僅在部分地區(qū)探索成功或具局部應(yīng)用特點(diǎn)的新技術(shù)、新方法，未能納入本次修訂;此外，在一些新領(lǐng)域、新需求方面，例如建設(shè)用地空間權(quán)利的評(píng)估，由于實(shí)踐不足，尚未達(dá)成共識(shí)，在本次修訂中僅提及一些粗淺的、啟發(fā)性的思路。標(biāo)準(zhǔn)的生命力在于應(yīng)用，隨著廣大專業(yè)人士的深入研究和探索，標(biāo)準(zhǔn)的更新、完善將持續(xù)進(jìn)行。 | 
