2014年，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增長的新常態(tài)，而不能獨(dú)善其身的房地產(chǎn)市場則持續(xù)走弱，商品房量價(jià)均呈現(xiàn)同比下降，開發(fā)投資增速持續(xù)放緩。在此背景下，中央出臺(tái)系列政策關(guān)注民生保障，通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等有效措施保障合理購房需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)。同時(shí)，政府在不斷的降低行政調(diào)控的力度，不斷轉(zhuǎn)向市場調(diào)控。就整體調(diào)控手段而言，權(quán)力讓位了，更多是由政策領(lǐng)銜主導(dǎo)。
穩(wěn)字當(dāng)頭分類調(diào)控
2014年兩會(huì)，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告和答記者問中多次強(qiáng)調(diào)，未來應(yīng)根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。對(duì)房地產(chǎn)市場則是要因城因地、分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，未來工作重心在于建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
上榜理由：這一年，“房地產(chǎn)調(diào)控”字眼沒有出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。當(dāng)然，但這不意味著政府不調(diào)控，而是將過去過于強(qiáng)硬的行政手段逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鍪侄握{(diào)控。同時(shí)，也將調(diào)控目標(biāo)從遏制房價(jià)快速上漲轉(zhuǎn)變?yōu)榇龠M(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，于是我們看到了，房價(jià)快速上漲亦或是迅速跳水都是不健康的，求穩(wěn)才是關(guān)鍵。
限購政策基本放開
2014年4月25日，南寧定向放寬限購，提出廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的五市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。鄭州2014年5月出臺(tái)《鄭州市個(gè)人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法（征求意見稿）》，提出購房貸款可獲政策性擔(dān)保。6月26日，呼和浩特發(fā)文在居民購買商品住房時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明，至此，呼和浩特成為第一個(gè)正式出臺(tái)文件取消限購的城市。截至目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個(gè)城市的限購還沒有放開。
上榜理由：限購政策放開的背后是，全國高庫存，低去化率，購房者觀望情緒漸濃。在這背景下，各地方政府紛紛放松限購政策，以求可以提振市場士氣，加快去庫存。但從目前的效果來看，似乎不太好，也只能說目前低迷的市場并不是只靠政策松綁可以解決的。
差別信貸鼓勵(lì)剛需
2014年5月12日，央行副行長劉士余召集15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談。央行要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”“合理確定首套房貸款利率水平”“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。
2014年9月30日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡稱“9·30房貸新政”），內(nèi)容涉及加大對(duì)保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項(xiàng)政策。其中，最受購房者歡迎的是“貸清不認(rèn)房”、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍等措施。
上榜理由：“放開信貸政策才有希望讓市場回暖。”在限購放開后不少業(yè)內(nèi)人士就這樣說到。而終于購房者也等到了，特別是“9·30”房貸新政被業(yè)內(nèi)視為房貸政策的大尺度“松綁”，對(duì)樓市的刺激作用比較明顯。當(dāng)然，我們可以看到的是政府的“松綁”，鼓勵(lì)的依舊是剛需和改善型購房者，調(diào)控依舊繼續(xù)，對(duì)于樓市的投機(jī)者，或許意義不大。
不動(dòng)資產(chǎn)統(tǒng)一管理
去年5月，國土部正式掛牌成立不動(dòng)產(chǎn)登記局，不動(dòng)產(chǎn)登記工作整合歸一，此后各項(xiàng)工作進(jìn)展迅速。去年6月，不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)的研究和設(shè)計(jì)工作正式啟動(dòng)；2014年8月15日，國務(wù)院法制辦公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》。目前，各個(gè)省份的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作已在密集展開。近日更有消息稱，不動(dòng)產(chǎn)登記條例正式發(fā)布已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，并將于2015年3月1日起施行。
上榜理由：不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，等于給不動(dòng)產(chǎn)上了戶口，有利于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)目前的存量和潛在供應(yīng)有清晰把握。也就說不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的其實(shí)是在于建立信息庫，從而讓房地產(chǎn)市場的信息庫更加清晰。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不直接瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場調(diào)控，更不能簡單地理解為房屋登記。新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度只是在信息系統(tǒng)方面的整合，不涉及房地產(chǎn)市場整體供求，即使登記會(huì)引起少數(shù)拋房現(xiàn)象，也不會(huì)撼動(dòng)當(dāng)前市場基本面。很多人把不動(dòng)產(chǎn)登記制度寄語了太多希望，雖然在客觀上能夠有助于調(diào)查腐敗案件、抑制投資性需求的作用，但畢竟作用有限，需理性看待。
住保體系逐步建立
去年，我國保障性安居工程工作有序推進(jìn)。根據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，截至2014年9月底，已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的103%和98%，完成投資10700億元。此外，去年初的《城鎮(zhèn)住房保障條例（征求意見稿）》中指出，棚戶區(qū)居民實(shí)施住房改造，已經(jīng)成為解決中低收入群眾住房困難的重要方式。2014年9月的推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作部際聯(lián)席會(huì)第一次會(huì)議中指出，在解決“三個(gè)一億人”住房問題方面，要科學(xué)制定“十三五”住房保障計(jì)劃和年度建設(shè)規(guī)劃，大力推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造，今年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于2014年，林區(qū)、墾區(qū)棚改力爭基本完成。
上榜理由：多層次住房保障體系是一種在住房問題上的保障制度。在多層次住房保障體系中，政府的責(zé)任，是把主要精力從過去的市場調(diào)控，轉(zhuǎn)移到實(shí)現(xiàn)公共住房政策的目標(biāo)上來，解決好中低收入、中低價(jià)位、中小戶型的消費(fèi)主體的住房問題。至于高收入群體，還是讓市場機(jī)制去調(diào)節(jié)。反觀其他發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，這都是解決社會(huì)矛盾的重要手段之一。
城鎮(zhèn)規(guī)劃全新出臺(tái)
2014年3月，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》出臺(tái)，提出五大方面的制度改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機(jī)制；2014年9月16日國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)試點(diǎn)工作座談會(huì)，指出推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化要因地制宜、分類實(shí)施、試點(diǎn)先行。
上榜理由：住建部政策研究中心主任秦虹曾經(jīng)分析認(rèn)為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》可能會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來三個(gè)新變化：其一，房地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現(xiàn)一段時(shí)間內(nèi)的低迷甚至是負(fù)增長；其二，新房市場的增速將會(huì)下降，二手房市場的需求將會(huì)增加；其三，商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)，將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。有鑒于此，她大膽預(yù)測(cè)，新規(guī)劃將會(huì)帶來60%的新增住房需求。
但是，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。預(yù)測(cè)能否實(shí)現(xiàn)還要打上一個(gè)問號(hào)。因?yàn)檗r(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能否在城市買得起房是個(gè)問題，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能給哪些城市帶來住房需求也還有待觀察。不過，新型城鎮(zhèn)化對(duì)樓市來說是個(gè)巨大的利好，那是一定的。
儲(chǔ)金放寬支持購房
2014年10月9日，為提高住房公積金（即住房儲(chǔ)金）個(gè)人住房貸款發(fā)放率，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房，三部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（以下稱《通知》）。《通知》提出降低貸款申請(qǐng)條件至連續(xù)繳存6個(gè)月（含）以上，并且針對(duì)發(fā)放率在85%以下的城市，提高首套自住住房的貸款額度，而針對(duì)發(fā)放率在85%以上的城市，積極協(xié)調(diào)組合貸。同時(shí)，《通知》中也提出積極推進(jìn)異地貸款，并簡化公積金貸款申請(qǐng)流程，降低中間費(fèi)用，而最重要的是表態(tài)支持二次使用公積金。
上榜理由：去年以來，樓市存在一定的下行壓力，去庫存成為2014年的總基調(diào)。各地在逐步放松限購限貸后，通過公積金政策調(diào)整支持自住型需求，引導(dǎo)原本資金不足的購房者成為新的購買力。不過，總體來看，公積金貸款新政給樓市帶來的影響不如商業(yè)貸款新政的大，因?yàn)槠涓采w范圍有限。
央行降息助推市場
2014年11月21日，中國人民銀行宣布：自2014年11月22日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。
上榜理由：房地產(chǎn)行業(yè)是降息最直接的受益行業(yè)，無論是對(duì)購房者還是對(duì)開發(fā)商，都是實(shí)打?qū)嵉睦孟ⅰ?duì)購房者來說，此次降息相當(dāng)于給房貸打了9.4折的優(yōu)惠，優(yōu)惠力度可觀。對(duì)開發(fā)商來說，降息也降低了融資成本，可以緩解其資金鏈緊張的局面。降息政策疊加“9·30房貸新政”的影響，使得國內(nèi)一、二線城市的樓市成交量迅速回升，地產(chǎn)股集體漲停。當(dāng)然，和其他刺激政策一樣，降息只能幫助樓市釋放部分先前被壓抑了的需求，而不大可能從根本上改變當(dāng)前樓市不溫不火的局面。 |
