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住建部部長(zhǎng)姜偉新出席全國(guó)兩會(huì)從來(lái)沒(méi)有如此不知所措，他頻遭媒體圍追堵截，甚至兩度向記者“拱手求饒”，他說(shuō)他為房?jī)r(jià)白了頭，而這都是因?yàn)椴痪们俺雠_(tái)的“國(guó)五條”樓市調(diào)控政策。
3月1日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了“國(guó)五條”細(xì)則，該細(xì)則指出，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，個(gè)人售房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅，各地新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)一季度公布，樓市調(diào)控不力，省級(jí)政府將被問(wèn)責(zé)，多部門聯(lián)動(dòng)嚴(yán)打囤地捂盤哄抬房?jī)r(jià)的房企。
更重要的是，“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)質(zhì)性全面升級(jí)拉開序幕。
“針對(duì)新的國(guó)務(wù)院調(diào)控文件，一個(gè)星期內(nèi)會(huì)有詳細(xì)的解讀；各地方的調(diào)控目標(biāo)需要各地方政府制定并發(fā)布，預(yù)計(jì)3月底地方政府細(xì)則將會(huì)出臺(tái)。”全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥5日在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)給出了時(shí)間表。
2010年4月15日，中央出臺(tái)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控“國(guó)十條”，兩年零10個(gè)月后出臺(tái)的“國(guó)五條”嚴(yán)厲程度，已然完成了超越。
最嚴(yán)厲措施莫過(guò)于“個(gè)人售房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅”；此外，政策還有加碼的空間和預(yù)期，如房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍和遺產(chǎn)稅的開征。
到底誰(shuí)會(huì)是壓倒房?jī)r(jià)的最后一根稻草？這一次，是針對(duì)房地產(chǎn)的重稅嗎？全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部副部長(zhǎng)朱光耀向本報(bào)記者透露，目前正在總結(jié)上海市和重慶市的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，或?qū)U(kuò)大試點(diǎn)規(guī)模。
又一個(gè)“史上最嚴(yán)”
最嚴(yán)調(diào)控首先“嚴(yán)”在稅收上，“國(guó)五條”細(xì)則提出，擬對(duì)個(gè)人售房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅。
記者算了一筆賬：以一套100平方米原值80萬(wàn)元、現(xiàn)價(jià)120萬(wàn)元的房屋，且購(gòu)買時(shí)間在5年內(nèi)為例，按現(xiàn)行模式，需繳納總房?jī)r(jià)1%的個(gè)人所得稅，即1.2萬(wàn)元；但是，如果按照“國(guó)五條”細(xì)則規(guī)定，因該住房所得差額為40萬(wàn)元，繳稅額便為8萬(wàn)元，較現(xiàn)在多出了6.8萬(wàn)元。
“從長(zhǎng)期看，嚴(yán)格征收所得稅將大幅提高地產(chǎn)交易成本，不僅抑制投機(jī)性住房需求，也會(huì)增加改善住房成本，從而抑制改善性住房需求。”安信證券首席策略分析師程定華稱。
盡管相關(guān)稅收的配套措施還沒(méi)有出來(lái)，但一些地方已經(jīng)“搶跑”。據(jù)記者了解，早在2007年，廣東東莞就已執(zhí)行“二手房按差價(jià)20%計(jì)征個(gè)稅”的新政。
另外，“國(guó)五條”的嚴(yán)厲還體現(xiàn)在信貸上，細(xì)則指出，“對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。”
銀監(jiān)會(huì)主席尚福林3月5日在接受記者采訪時(shí)表示，將會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)應(yīng)的信貸政策。
此前，央行副行長(zhǎng)易綱曾表示，對(duì)于國(guó)五條規(guī)定的“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)，需要提高首付比重、提高貸款利率”一事仍在研究之中。銀監(jiān)會(huì)副主席蔡鄂生也對(duì)媒體說(shuō)，二套房貸政策的出臺(tái)需要有一個(gè)觀察的過(guò)程，比如要觀察一線、二線、三線城市的房?jī)r(jià)、群體收入等綜合性因素。
本報(bào)記者6日咨詢了北京地區(qū)工行、中行、交行、建行、農(nóng)行等多家銀行的客戶經(jīng)理，他們均表示沒(méi)有接到二套房政策的調(diào)整通知，仍按照首付比例最低六成、貸款利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍操作，“但已經(jīng)在做調(diào)整準(zhǔn)備。”
多個(gè)稅種包圍
“國(guó)五條”細(xì)則在兩會(huì)前落地，無(wú)疑給兩會(huì)后政策加碼預(yù)留了空間。
細(xì)則提出，要充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。這為深化樓市調(diào)控提供了更廣闊的空間。
朱光耀稱，財(cái)政部正按照國(guó)務(wù)院的要求，考慮房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)問(wèn)題，也在征求各個(gè)城市的意見(jiàn)，目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，“改革不可能一蹴而就。”
至于哪些城市將會(huì)入圍房產(chǎn)稅試點(diǎn)？“你得先問(wèn)問(wèn)那些城市的市長(zhǎng)。”朱光耀說(shuō)。
全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在兩會(huì)期間表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)“擴(kuò)容”今年就會(huì)看到實(shí)際動(dòng)作。不僅如此，房產(chǎn)稅作為保有環(huán)節(jié)稅應(yīng)與交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)一并通盤整合優(yōu)化。
社科院的一位房地產(chǎn)專家告訴本報(bào)記者，售房所得稅、房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅是建立樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制不可或缺的稅種，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，臺(tái)灣、香港當(dāng)年能夠成功抑制房?jī)r(jià)上漲，除了信貸政策外，主要就靠這三大稅種。
值得一提的是，遺產(chǎn)稅在今年兩會(huì)上再被提起。之前的2月，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的收入分配制度改革意見(jiàn)也提出，要在適當(dāng)時(shí)期開征遺產(chǎn)稅。
國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)肖捷6日在接受記者采訪時(shí)表示，關(guān)于開征遺產(chǎn)稅，最重要的是解決三個(gè)問(wèn)題。一是統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，全社會(huì)對(duì)開征遺產(chǎn)稅要形成一個(gè)共識(shí)。二是在調(diào)查研究、聽(tīng)取意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，要有一個(gè)科學(xué)的設(shè)計(jì)方案。提出遺產(chǎn)稅的時(shí)間很短，所以還沒(méi)有時(shí)間表。三是要解決稅收征管可能會(huì)遇到的難題。
“遺產(chǎn)稅是世界各國(guó)普遍認(rèn)為征收難度很大的稅種之一，要對(duì)遺產(chǎn)征稅，首先要了解個(gè)人有多少遺產(chǎn)，遺產(chǎn)在哪里，是不是屬于應(yīng)稅的遺產(chǎn)等。”肖捷對(duì)記者說(shuō)。
排隊(duì)過(guò)戶潮
樓市調(diào)控的升級(jí)也在改變著房產(chǎn)買賣雙方的預(yù)期，尤其是“國(guó)五條”細(xì)則公布之后，北京多個(gè)區(qū)縣的房屋產(chǎn)權(quán)登記中心業(yè)務(wù)量、咨詢量大增，市民擔(dān)心稅負(fù)增加搶著過(guò)戶，很多窗口前排起了長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍。
3月5日中午，本報(bào)記者來(lái)到朝陽(yáng)區(qū)存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口，首先發(fā)現(xiàn)網(wǎng)簽的辦事流程變了，原來(lái)基本上是隨來(lái)隨辦，但現(xiàn)在則需要先排隊(duì)領(lǐng)號(hào)，再根據(jù)號(hào)上的時(shí)間辦理。存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口前面人頭攢動(dòng)，圍了大約三四十號(hào)人，其中十幾個(gè)人是排隊(duì)領(lǐng)號(hào)的，其余的則是已經(jīng)拿到號(hào)，等待辦理網(wǎng)簽的。
記者注意到，3月5日13時(shí)許購(gòu)房者拿到的號(hào)，上面寫的預(yù)約時(shí)間已是3月7日(后天)下午1時(shí)來(lái)辦理。網(wǎng)簽服務(wù)窗口的玻璃門上也貼著一張A4紙，上面寫著“今日受理號(hào)已發(fā)完，可領(lǐng)取預(yù)約號(hào)”。
一名持有5日下午受理號(hào)的購(gòu)房者告訴記者，他的號(hào)是昨天(4日)下午排到的，“這兩天人一直都很多。”
排隊(duì)的人多，有人“疑似插隊(duì)”，其他人也紛紛往前擠，以至于把工作人員的辦公桌往后推了十多厘米，工作人員大喊：“別擠！排隊(duì)！”同時(shí)把桌子推了回去。
下午2點(diǎn)左右，預(yù)約號(hào)停止發(fā)放。一名工作人員解釋說(shuō)，預(yù)約號(hào)已經(jīng)發(fā)到了3月8日的。而下周怎么預(yù)約，還要等領(lǐng)導(dǎo)通知，所以暫停發(fā)號(hào)。一名正在排隊(duì)的老年女性喊道，上午來(lái)排隊(duì)，工作人員就讓她下午再來(lái)，而現(xiàn)在來(lái)了卻又說(shuō)沒(méi)有號(hào)了。
一對(duì)夫妻購(gòu)房者聊天時(shí)說(shuō)，現(xiàn)在的情形有點(diǎn)像他們結(jié)婚的時(shí)候，因?yàn)槭莻�(gè)好日子，排了4個(gè)小時(shí)才領(lǐng)到證。旁邊的賣主則表示，他們的房子“算是買著了”，新政實(shí)施以后，要多交20%的稅，“‘這個(gè)錢’誰(shuí)出啊？肯定讓買房的出。”
記者咨詢了存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口門前停車位的管理員，他表示，最近兩天的生意比以前好，以前“到了下午這個(gè)時(shí)候(15時(shí)許)就沒(méi)人了”。
正在記者和他談話的時(shí)候，一位購(gòu)房者走過(guò)來(lái)向他咨詢，請(qǐng)他幫忙排隊(duì)領(lǐng)號(hào)需要多少錢？他說(shuō)300元，對(duì)方表示太貴，他又降到200元，對(duì)方還是嫌貴，于是生意沒(méi)能成交。
管理停車位的一位工作人員說(shuō)，這個(gè)人沒(méi)去地稅大廳，那里排隊(duì)的人更多，買一個(gè)號(hào)已經(jīng)是2000元了，他上午剛剛介紹了一個(gè)購(gòu)房者給地稅大廳的黃牛黨，拿了200元的提成，并且什么都不用干。
稅壓樓市
高房?jī)r(jià)十年無(wú)解，這一次會(huì)不會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn)？
對(duì)于國(guó)家頻繁出臺(tái)的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，全國(guó)政協(xié)委員、星河灣地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔認(rèn)為，一連串的調(diào)控方式，不僅越調(diào)越高，而且越調(diào)問(wèn)題越多，社會(huì)矛盾也會(huì)越來(lái)越多。他舉例說(shuō)：“現(xiàn)在樓市中，有二套房、三套房的主，不僅自己要買，還讓親戚朋友買。如此下去社會(huì)問(wèn)題會(huì)越來(lái)越多。”
在黃文仔看來(lái)，政府只調(diào)市場(chǎng)、調(diào)開發(fā)商，卻不調(diào)自己，房?jī)r(jià)很難真正降下來(lái)，要想降房?jī)r(jià)政府必須控制地價(jià)，要抑制房?jī)r(jià)得先“調(diào)控政府”。
全國(guó)人大代表賀優(yōu)琳也認(rèn)為，國(guó)家要反思一下，這些政策對(duì)真正的炒樓者能不能起到作用？國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的效果其實(shí)并不好，根本原因還是政府地價(jià)賣得高，然后還要征稅，這兩個(gè)因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)肯定要在高位運(yùn)行。
賀優(yōu)琳表示，國(guó)家調(diào)控政策關(guān)鍵是要治本，“國(guó)家左一個(gè)右一個(gè)地出政策，但社會(huì)總是有需求。加上地方政府的稅收大部分被收走，他們只有靠土地財(cái)政來(lái)支撐。地賣得貴，房地產(chǎn)稅又高，這本身就很難讓房?jī)r(jià)降下來(lái)。”
不過(guò)，也有不同意見(jiàn)者。齊驥表示，“二手房交易按照增值額20%征收個(gè)稅”本意是打擊投機(jī)，不是傷及剛需。
全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)建筑副總裁孔慶平認(rèn)為，“國(guó)五條”從邏輯上不應(yīng)該推高房?jī)r(jià)，如果賣房者想將成本轉(zhuǎn)嫁給買方的話，一定會(huì)影響到需求，他們不該低估買方的智商。至于很多賣家為趕在新的政策實(shí)施之前提前過(guò)戶，來(lái)降低成本，這一定程度上增加了市場(chǎng)的供應(yīng)量，使需求得以有效平衡。
“‘國(guó)五條’最終對(duì)改善性需求和剛性需求的影響幾何，要看是否有其他的政策來(lái)跟它配套。這次20%的個(gè)稅具體怎么操作，要有其他因素在一起作用才能變得清晰化。”賈康對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
據(jù)他介紹，過(guò)去曾有過(guò)這樣的政策精神，就是5年一個(gè)時(shí)間界限，持房不夠5年，就要交這20%，如果持房時(shí)間超過(guò)5年了，就不用按這20%處理，但現(xiàn)在出來(lái)的新的細(xì)則里沒(méi)有再提5年這個(gè)事了。
“那么現(xiàn)在的時(shí)間界限還有沒(méi)有，如果有，要量化到多少年，如果沒(méi)有，又是什么考慮，我想各地的執(zhí)行方案可能都還在等待進(jìn)一步的細(xì)化和明朗化。”賈康建議。
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào) | 
