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房地產(chǎn)“去庫(kù)存”新政之下，供求失衡的合肥樓市應(yīng)聲大漲，市場(chǎng)“一房難求”，捆綁銷售、捂盤惜售等亂象橫生。與此同時(shí)，真正需要去庫(kù)存的安徽省內(nèi)地級(jí)市，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加萎靡不振。
“你就說(shuō)現(xiàn)在能不能簽?今天不定下來(lái)，明天早上10點(diǎn)再來(lái)肯定就沒(méi)有了。”吳賢霞沙啞著嗓子，朝表情有點(diǎn)懵的客戶嚷嚷。
2016年2月29日這天，置業(yè)顧問(wèn)吳賢霞賣了5套房子。在合肥市蒙城北路與阜陽(yáng)北路交匯處的一個(gè)樓盤，她抱著一摞材料在人頭攢動(dòng)的銷售大廳穿梭，從大年初二上班開始，吳賢霞已經(jīng)“連軸轉(zhuǎn)”工作了二十多天。
從地圖上看，這個(gè)樓盤已經(jīng)不屬合肥市區(qū)內(nèi)，而在郊縣長(zhǎng)豐縣內(nèi)，但在售的2期項(xiàng)目，每天仍能賣出30-50套商品房。
3月1日，全國(guó)百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，安徽省會(huì)合肥2月份住宅樣本均價(jià)達(dá)到每平方米8202元，環(huán)比上漲2.19%，漲幅居百城第8位。
而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，1月份合肥新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲了1.5%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲了5.6%。這一漲幅位居中部六省省會(huì)城市之首，全國(guó)70城第5位。
自2015年10月以來(lái)，合肥房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)居全國(guó)前八位，顯著高于相鄰的武漢、
鄭州、長(zhǎng)沙、南昌等省會(huì)城市。2016年2月份，下調(diào)首付比例、減免契稅、營(yíng)業(yè)稅的新政密集出臺(tái)后，商品房市場(chǎng)更是應(yīng)聲大漲。
與此同時(shí)，安徽省內(nèi)的地級(jí)市如銅陵、蚌埠、安慶等，庫(kù)存量依舊高居不下，房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下跌。
“國(guó)家出臺(tái)救市政策是想救銅陵、蕪湖這些三四線城市，誰(shuí)知道紅利卻被省會(huì)合肥搶走了。”合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌認(rèn)為，2016年安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)將加速兩極分化。
供需失衡的樓市
“降首付”“降稅費(fèi)”的政策只是起到了“火上澆油”的作用，合肥樓市過(guò)熱的根本原因，還是供需不平衡。
“合肥很少是因?yàn)榉績(jī)r(jià)被外界關(guān)注，這下全國(guó)有名了。”合肥萬(wàn)途地產(chǎn)營(yíng)銷公司總經(jīng)理孫宜慶對(duì)南方周末記者說(shuō)。
農(nóng)歷新年之后，合肥市政府所在的政務(wù)區(qū)，單價(jià)2萬(wàn)每平米的商品住宅已屢見不鮮，一度有二手房一小時(shí)內(nèi)被房東提價(jià)11萬(wàn)元。而在2015年上半年，政務(wù)區(qū)均價(jià)才剛剛突破1萬(wàn)元每平米。
毗鄰巢湖的濱湖區(qū)，出現(xiàn)了1500組客戶拼搶90套房源的盛況。價(jià)格最低的北城區(qū)域房?jī)r(jià)每平米普遍上漲1500元—2000元。
南方周末記者走訪合肥市多家房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，一房難求的現(xiàn)象十分普遍。合肥德威房地產(chǎn)代理銷售有限公司經(jīng)理肖功龍告訴南方周末記者，春節(jié)過(guò)后，一套80平方米的二手房，總價(jià)較節(jié)前足足貴了25萬(wàn)以上，“只要有房子，就能賣得出去”。
某地產(chǎn)主編告訴南方周末記者，合肥重點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)在短短兩個(gè)月內(nèi)，至少上漲了50%。
在王敏看來(lái)，合肥房?jī)r(jià)節(jié)后暴漲與國(guó)家新推出的房地產(chǎn)政策有著直接關(guān)系。2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)推出“救市”房產(chǎn)新政，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，之前則是30%以上。2月19日，財(cái)政部等三部門聯(lián)合發(fā)文，針對(duì)非一線城市，將降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。
王敏認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)地產(chǎn)新政的初衷，是為了幫助消化庫(kù)存，但是合肥的庫(kù)存量一直都不算高。
孫宜慶向南方周末記者提供了一組數(shù)據(jù)，市場(chǎng)最為冷清的2011年年底，合肥房地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)到歷史峰值6萬(wàn)余套，但是當(dāng)年合肥共賣出8萬(wàn)-9萬(wàn)套商品房，庫(kù)存壓力不甚明顯。
凌斌介紹，雖然在很大程度上對(duì)土地財(cái)政也有所依賴，但合肥的土地市場(chǎng)一直較為穩(wěn)健，沒(méi)有出現(xiàn)“瘋狂賣地”現(xiàn)象，土地供應(yīng)量每年只是穩(wěn)步增加。
由于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，2015年合肥的土地放量多年來(lái)首次收縮，比2014年減少了21%。
2015年3月，“3·30新政”出臺(tái)，內(nèi)容包括二套房商業(yè)貸款從此前的7成首付降低為4成首付;營(yíng)業(yè)稅免征期5年改2年。之后，國(guó)家又連續(xù)出臺(tái)救市“組合拳”，一線城市和重點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)迅速回暖。
但此時(shí)的合肥卻出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的“地荒”，開發(fā)商開始爭(zhēng)奪有限的土地資源。王敏介紹說(shuō)，2015年12月，合肥包河區(qū)出現(xiàn)了第一塊樓面價(jià)破萬(wàn)元的“地王”，而在當(dāng)時(shí)，旁邊的小區(qū)現(xiàn)房均價(jià)也不過(guò)每平米5000元-6000元。
此后，這一紀(jì)錄不斷被打破。12月30日，政務(wù)區(qū)的一個(gè)稀缺地塊拍出了樓面價(jià)每平米17000元的最高紀(jì)錄。
“‘地王’傳遞出的信號(hào)很強(qiáng)烈，同樣的地段，地價(jià)比樓價(jià)還要貴，升值的想象空間有多大?”上海城開集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司副總經(jīng)理吳國(guó)瓊告訴南方周末記者，“地王”在短時(shí)間內(nèi)頻現(xiàn)，是合肥房?jī)r(jià)開始飆升的標(biāo)志性事件。
“地荒”導(dǎo)致“房荒”。百瑞網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月3日，合肥九區(qū)庫(kù)存僅為14745套，最為緊俏的政務(wù)區(qū)只有3個(gè)樓盤的少量戶型在售，接近于零庫(kù)存。
“‘去庫(kù)存’是全國(guó)比較普遍的情況，但是合肥比較特殊，庫(kù)存不是太大，而是太小了。”凌斌認(rèn)為，“降首付”“降稅費(fèi)”的政策只是起到了“火上澆油”的作用，合肥樓市過(guò)熱的根本原因，還是供需不平衡。 | 
