日前，國務院辦公廳發布通知稱，對房價上漲過快的城市，將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率�！皩Τ鍪圩杂凶》堪匆幎☉魇盏�個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。
二手房新政策“出售自有住房，按轉讓所得20%計征”，其實本不是什么新政策，而是現行法律的既有規定。依據《個稅法》，“財產轉讓所得……適用比例稅率，稅率為20%”。這種背景下，“20%計征”之所以仍給人以一種“新鮮感”，又源自這樣一個基本事實：在現實的房產交易過程中，實際執行的其實是一個經簡化變通的計稅方案，即一般均按房屋售價的1%～3%計征。根據2006年國家稅務總局的相關通知，“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的……在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定�！�
二手房新政策具體是按“20%”還是“1%～3%”計征個稅，在房價水平居高不下的今天，兩者的實際稅負，顯然截然不同。以一套原價50萬、后被100萬售出的房子為例，若按20%計征，則須繳納個稅10萬元，而按1%～3%計征，則最多只須繳納3萬元個稅。如此懸殊的稅負差異，顯然意味著，一旦當真“嚴格按轉讓所得的20%計征”，至少從理論上看，確實將會對住房市場上的炒房牟利行為，帶來非常直接強烈的遏制打壓效果。
二手房新政策但回到現實的房地產市場，上述將導致稅負激增的“20%計征”政策，顯然又并不是沒有疑問和風險的。其一，房產管理部門是否有足夠的能力來普遍準確地“核實房屋原值”，如果不能，現行“按住房轉讓收入1%～3%計稅”政策，是否還將繼續執行？而一旦同時執行兩種計稅方式，其間的稅負公平又將如何充分保證？此外，此前稅務部門規定的“轉讓自用5年以上且是家庭唯一住房，免征個稅”政策，是否還繼續有效？
二手房新政策其二，嚴格執行“20%計征”政策，是否可能會對那些以購買二手房為首套房的消費者構成“誤傷”，大大抬高他們實現“住有所居”的成本？眾所周知，在二手房交易實際操作中，普遍做法均是“所有稅負均由購房者承擔”。這種背景下，一方面，二手房房價勢必會被無形推高，另一方面，整個二手房市場交易難免也將會因此被明顯抑制、趨于萎縮，使那些原本的二手房購房者不得不轉向稅負更低的新房市場。而一旦大量購房者都轉向新房市場，勢必又會加劇新房市場的供求矛盾，乃至推動新房價格的進一步上漲。而這種局面，顯然不是房地產調控原本應有的初衷。
二手房新政策因此，要保證“20%計征”政策更好地落地實施，盡量發揮“正能量”、避免負面風險，筆者以為，還須著手進一步細化配套。一方面，要進一步細化其與此前“1%～3%”、“5年、唯一住房免征”等相關個稅政策的銜接配套，進一步細化“嚴格按轉讓所得的20%計征”的“嚴格”標準，避免可能對剛需首套購房者的誤傷。
二手房新政策另一方面，更要在宏觀層面，不斷細化“增加普通商品住房及用地供應”方面政策的制度配套，確保住房市場供給力度。必須意識到，從長遠根本來看，要確保房地產調控目的的實現、從根本上抑制房價過快上漲，“加稅”等限制交易措施，實際上只是表面治標之策，而從源頭上增加市場供給、打破土地財政背景下的“高地價—高房價”循環依賴，才是內在的治本之計。 |
